Consulenza immobiliare, relativa a compravendita di immobili e permute:
Assistenza tecnica e consulenza sui cantieri
Verifica e contabilizzazione dei lavori
Stesura computi metrici e preventivi
Stesura capitolati delle opere
Stesura e registrazione contratti di locazione
Stesura e registrazione scritture tra privati
Assistenza ad amministratori condominiali (stesura tabelle millesimali, etc…)
Assistenza per pratiche burocratico amministrative (pratiche catastali, APE, ecc…)
Ogni operazione di gestione, acquisizione e vendita di un immobile, o di un patrimonio, ha quale punto cardine la corretta conoscenza di tutte le caratteristiche del bene stesso, siano esse di natura fisica o legate a disposizioni normative.
L’Impresa COSTRUIRE SRL è in grado di garantire tutta l’assistenza tecnica e burocratica necessaria alla vendita e all’acquisto immobiliare di abitazioni, commerciali ed artigianali, rispondendo in maniera precisa e competente ad ogni domanda del cliente.
Tra i vari servizi offerti possiamo trovare:
Stima del valore di mercato di un immobile
Valutazione della beneficiabilità delle agevolazioni fiscali (prima casa, ecobonus, sismabonus, bonus facciate 90%, bonus ristrutturazioni, bonus mobili, bonus verde ecc…)
Valutazione della godibilità di altri benefit fiscali
La permuta immobiliare è uno strumento offerto dal diritto italiano che può essere molto conveniente in determinati casi.
Pur trattandosi di una soluzione non particolarmente nota e ancora poco preferita dai proprietari di casa, può in verità risolvere vari problemi grazie all’ausilio di un notaio.
Se è chiaro che “sine pretio, nulla venditio” (senza prezzo, nessuna vendita), in verità, nel nostro ordinamento giuridico possiamo trovare un’eccezione significativa a questo brocardo latino.
Più nello specifico, infatti, la permuta immobiliare consiste nello scambio della proprietà di un bene immobile con quella di un altro. Tale operazione è regolata dall’art. 1552 e seguenti del Codice Civile e per avvalersene è necessario stipulare un apposito contratto.
Ovviamente, occorre badare a determinati elementi per evitare che un contratto che può risultare vantaggioso si trasformi in un dilemma irrisolvibile, amletico!
Per questo motivo, se sei curioso di capire meglio di cosa si tratta e vorresti sapere di più su come pianificare al meglio il tuo patrimonio e disporre di esso in maniera ottima, continua a leggere questa guida.
Vedremo come funziona la permuta immobiliare e quali sono le valutazioni da condurre in merito.
1. La permuta immobiliare: disciplina generale
Come accennato, la permuta immobiliare è definita all’art. 1552 del nostro Codice Civile come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.
L’articolo non menziona propriamente la permuta immobiliare, ma la norma si riferisce esplicitamente alla proprietà di cose. Dunque, questa disposizione contempla anche la possibilità di una permuta che abbia ad oggetto un immobile come, ad esempio, una casa.
Quindi, una permuta immobiliare che abbia ad oggetto una casa è semplicemente lo scambio della casa che appartiene a te, con l’immobile di cui è proprietaria un’altra persona.
Nonostante nella permuta si abbia lo scambio di un bene con un altro bene essa è un contratto consensuale e non reale. In particolare, è un contratto ad effetti reali e, per definizione, oneroso.
Come statuito dalla Cassazione (sentenza n. 4000/1991), la permuta, al pari della vendita, in verità, non ha sempre, necessariamente effetti reali, ma può avere un’efficacia meramente obbligatoria.
Questa seconda ipotesi si verifica quando l’effetto traslativo non è immediato e conseguente al semplice consenso delle parti legittimamente manifestato, ma è differito e fatto dipendere da ulteriori eventi. Si pensi ad esempio all’acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta ad esistenza della cosa stessa, oggetto del contratto di permuta.
Permuta immobiliare e compravendita
La differenza con la vendita è subito chiara.
La compravendita, infatti, è caratterizzata dal pagamento di un prezzo in denaro sostituito dal trasferimento della proprietà di una cosa; nella permuta, invece, è assente l’elemento del prezzo come corrispettivo, essendoci, invece, un altro bene.
Dunque, la differenza fra i due contratti resta delimitata solo al gioco alterno dei corrispettivi, che nella permuta sono vicendevolmente costituiti da cose o da diritti.
Da quel che si può facilmente evincere, allora, possiamo pacificamente affermare che il legislatore del 1942 ha voluto conservare la figura della permuta nonostante si tratti di una fattispecie ad oggi poco utilizzata. Consente infatti lo scambio in assenza della moneta, secondo lo schema bene contro bene che rievoca la figura del baratto, proprio delle prime civiltà Mesopotamiche.
Vedremo, in verità, che nell’effettuare una permuta, in determinati casi, è comunque necessario compensare la differenza dello scambio mediante denaro, versando dunque un conguaglio.
È ammissibile la permuta di cosa presente con cosa futura sempreché la esistenza della cosa futura non sia soltanto eventuale. In questo caso, infatti, si avrebbe soltanto la cessione di un diritto senza corrispettivo, cioè a titolo gratuito, in contrasto con la natura stessa del contratto di permuta (sentenza Cassazione n. 11986/1998).
2. Tipi di permuta
Come accennato, sussistono vari tipi di permuta.
Nella permuta pura, il contratto sarà perfezionato e avrà raggiunto il suo scopo solo ed esclusivamente con lo scambio dei beni oggetto della permuta.
La permuta con conguaglio, invece, prevede invece il versamento di una somma pattuita per coprire una eventuale differenza di valore.
Nel caso di scambio, ad esempio, di due appartamenti aventi grandezze diverse, è chiaro che il proprietario dell’appartamento più piccolo dovrà versare una differenza per divenire il proprietario di quello più grande.
Ulteriori distinzioni sussistono in relazione a questo istituto.
La permuta diretta si verifica quando entrambi i contraenti sono privati, dunque non sottoposti a regime IVA. In questo caso si calcolano le imposte da pagare sull’immobile dal valore più elevato. Poi si dividono a metà tra le parti, come vedremo meglio in seguito. Questo tipo di permuta, ossia lo scambio diretto tra due proprietà è sicuramente un evento molto raro al pari della permuta pura.
Nella permuta indiretta, invece, la vendita dei due immobili avviene mediante due transazioni separate. Questa possibilità è senza dubbio la più frequente nell’ambito della permuta immobiliare. Occorre, però, prestare particolare attenzione alla coincidenza dei tempi venditore-acquirente al fine di evitare conseguenti perdite finanziarie.
La casa in conto vendita si verifica quando un’impresa di costruzione vende un immobile sulla carta e accetta in conto vendita la casa di chi intende acquistare.
La delicatezza dell’operazione risiede nello stabilire prima se gli acquirenti possono far fronte all’acquisto, anche (e soprattutto!) considerando la possibilità che il loro attuale appartamento non venga venduto.
Se invece la vendita della propria abitazione è una delle condizioni essenziali per la conclusione definitiva dell’affare, l’acquisto della nuova casa dovrà essere soggetto a condizione sospensiva.
In questo modo non si rischiano oneri o caparre.
3. Vantaggi di una permuta immobiliare
Il primo vantaggio che potrebbe condurti a stipulare un contratto di permuta avente ad oggetto un immobile è che diminuiscono in maniera notevole i costi delle spese notarili.
Per quale motivo? Perché se vendi ad esempio un terreno per acquistarne uno nuovo, dovrai stipulare due atti di compravendita distinti, pagando il notaio per entrambe.
Con la permuta immobiliare, invece l’atto da stipulare è uno soltanto, poiché oggetto del contratto è lo scambio di un terreno con un altro.
Naturalmente, come avrai capito, siamo in presenza di un contratto bilaterale.
Per questo motivo, in genere, le spese sono divise a metà tra le due parti che inevitabilmente sono di gran lunga interessate a risparmiare sui costi del notaio.